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正誠房屋理財(cái)——您的私人房屋管理專家

清華《博商》雜志 作者/許愛琴

　　您的手中是否有幾套投資用途的房產(chǎn)？您是否在獲取租金收益的同時(shí)卻也飽受租賃過程中可能存在的長(zhǎng)期空置、無數(shù)次放下手中工作帶看房、每月催繳租金、水電雜費(fèi)等問題的困擾呢？您是否也曾經(jīng)想象如果能有一家專業(yè)機(jī)構(gòu)能幫您把這所有的工作都干了，而你只要每月查詢?nèi)缙诘劫~的租金收入即可呢？

　　張小姐是一名香港人，在寶安中心區(qū)有一套三居室物業(yè)，以前每次出租時(shí)張小姐即不好意思經(jīng)常麻煩朋友，又怕?lián)p壞家私不敢隨意給中介鑰匙，所以總是趕在周末過來開門帶客看房，一般總要空置上個(gè)月，跑上十來趟才能成功出租。出租后碰上租戶拖欠租金、水電費(fèi)還要多次上門崔繳，有時(shí)還有中途逃租的客戶。這樣的物業(yè)在深圳還有多套，張小姐為此十分煩惱。自從08年接觸房屋銀行后張小姐全部存入正誠，做甩手掌柜輕松收租。

　　一套物業(yè)從經(jīng)常空置、租金不穩(wěn)定、耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，到每月只需查一次租金是否到帳，這樣的好事是房東們夢(mèng)寐以求的。而這一切都得益于“房屋銀行”這一新型房屋理財(cái)模式的出現(xiàn)。相信大家對(duì)這一名詞并不陌生，首屆“博商杯”商業(yè)模式設(shè)計(jì)大賽的冠軍得主——“正誠房屋理財(cái)”就是這樣一家VIP私人房屋管理專家。

創(chuàng)新的模式

　　正誠房屋理財(cái)創(chuàng)立于2007年，是深圳市工商部門正式注冊(cè)的專業(yè)從事物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房屋理財(cái)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)服務(wù)商，是寶安區(qū)首家最具規(guī)模的本土房屋理財(cái)公司。
業(yè)主只需將閑置的房產(chǎn)交給專業(yè)的房屋理財(cái)公司托管經(jīng)營，無須介入房屋出租過程的繁瑣事項(xiàng)就可以輕松而穩(wěn)定的收取租金，這種類似于將貨幣存入銀行定期獲得穩(wěn)定收益的房屋理財(cái)模式，被業(yè)界形象地比喻成“房屋銀行”。

　　相對(duì)于傳統(tǒng)的房屋中介公司，房屋理財(cái)公司的運(yùn)作模式非常特別。房屋理財(cái)公司與業(yè)主簽訂合同后，開始以存房租賃和托管租賃兩種方式來接管業(yè)主的房屋。其中，存房租賃是房屋理財(cái)?shù)闹饕绞剑汉贤话銥橐荒暌缓灒课堇碡?cái)公司享受每年45天的免租期，無論房屋是否成功出租以及實(shí)際租價(jià)如何，房屋理財(cái)公司必須按照合同約定的租金，通過銀行劃賬方式每個(gè)月如期支付給業(yè)主，并免費(fèi)提供合同期內(nèi)的全程管理，不收取中介費(fèi)用。托管租賃則是業(yè)主委托房屋理財(cái)公司出租管理房產(chǎn)，待房產(chǎn)出租成功后收取一定比例的租金作為托管費(fèi)用，房屋理財(cái)公司提供全程的后續(xù)管理服務(wù)。

　　為什么是45天？當(dāng)然不僅是正誠這樣操作，全國其它房屋理財(cái)公司也是如此。正誠對(duì)45天的免租期有自己的解釋。正誠成立之初，曾經(jīng)測(cè)試過到底多少天才是免租期的合理時(shí)間。從房屋理財(cái)公司來說，這個(gè)時(shí)間當(dāng)然是越長(zhǎng)越好。但同樣對(duì)業(yè)主來說，卻是越短越好。找一個(gè)雙方都能接受的時(shí)長(zhǎng)是很重要的。如果業(yè)主將房子放在傳統(tǒng)中介公司，少則一個(gè)星期，多的也可能拖上一個(gè)月才能租出去，按平均20天計(jì)算，再加中介公司收取的半個(gè)月傭金，共計(jì)35天。房屋理財(cái)公司的免租期為45天，較之多十天，這是出于房屋理財(cái)公司的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及后期多種跟進(jìn)服務(wù)的考慮。

　　租客買不買賬也很關(guān)鍵。在新的房屋租賃模式中，免傭金的另一個(gè)含義是針對(duì)租戶而言的。租客從房屋理財(cái)公司那里直接租賃房屋時(shí)，不再像從傳統(tǒng)中介公司租賃時(shí)需要支付半個(gè)月傭金，當(dāng)然一定數(shù)量的押金是必需的。將房屋多留在手中一天，房屋理財(cái)公司就面臨多一分風(fēng)險(xiǎn)。而針對(duì)租戶的免傭，無疑是急于尋找租客的房屋理財(cái)公司的殺手锏之一。畢竟作為租戶，誰都不會(huì)情愿支付那多出來的半個(gè)月傭金。

　　有研究者認(rèn)為，“房屋理財(cái)”這種模式正在改變整個(gè)房屋租賃行業(yè)的狀況。傳統(tǒng)中介公司在租賃市場(chǎng)中的“一錘子買賣”正遭受挑戰(zhàn)，“房屋管家”作為租賃中介的新角色，以更全面的管理服務(wù)，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。它也重新定義了業(yè)主與租戶的關(guān)系，業(yè)主不再需要直接面對(duì)租戶。業(yè)主只是把房子租給“房屋管家”，并收取十個(gè)半月的固定月租，至于租戶是誰，實(shí)際租價(jià)多少，誰去收抄水表電表，這些大事小事都與業(yè)主不再有直接關(guān)聯(lián)。

　　下圖更直觀地表現(xiàn)了正誠房屋銀行租賃業(yè)務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈和運(yùn)行過程。

　　評(píng)估存房：正誠房屋銀行通過建立市場(chǎng)研究中心和內(nèi)網(wǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，評(píng)估報(bào)價(jià)，租高部分按80%返還業(yè)主。

　　租賃推廣：正誠房屋銀行通過存房/托管取得獨(dú)家代理權(quán)，取得最廣泛的合作空間，整合各種渠道資源，達(dá)到快速出房。

　　支付環(huán)節(jié)：正誠房屋銀行通過與中國建設(shè)銀行簽訂合作協(xié)議，建立專用賬戶，由建設(shè)銀行提供結(jié)算支持，按月代收代付相關(guān)款項(xiàng)，并參與風(fēng)險(xiǎn)管理，共享客戶資源。

　　全程管理：通過開發(fā)專業(yè)房屋銀行管理軟件，配合房屋管家部和客服部雙線管理，進(jìn)行水電、租金收繳監(jiān)督，及巡房、回訪、維修處理等。

　　“房屋銀行”模式的誕生，可盤活存量住房，通過出租和承租等多種方式搞活居住房、非居住房的流通，解決居民住房問題；同時(shí)還利用住房消費(fèi)升級(jí)換代的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)三、四級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。可以說“房屋銀行”是租賃業(yè)的一次創(chuàng)新，它對(duì)于租賃市場(chǎng)的規(guī)范和繁榮起著積極的作用，是適應(yīng)社會(huì)的需要而產(chǎn)生的，正如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者肯尼斯·約瑟夫·阿羅說的“一種經(jīng)濟(jì)模式，實(shí)際上任何社會(huì)體制也是如此，應(yīng)該盡可能滿足它的成員的需求”。

榮獲深圳市“最具誠信房屋管家”

利潤在哪里

　　替業(yè)主收租、管理，免傭金出租……對(duì)于業(yè)主和租客，房屋理財(cái)公司以管家婆無微不至的角色出現(xiàn)在人們面前。那么，對(duì)于房屋理財(cái)公司來說，利潤在哪里？換句話說，管家婆如何既做了好人，又賺到了錢？
這種模式的贏利點(diǎn)有七個(gè)：1、存房賺時(shí)間差；2、（毛坯房）包租的差價(jià)；3、中途退、轉(zhuǎn)租創(chuàng)造的二次利潤；4、傳統(tǒng)租賃代理服務(wù)傭金；5、配置家俬電器的附加利潤；6、買賣代辦的手續(xù)費(fèi)（主要依靠租賃服務(wù)對(duì)業(yè)主和租戶的積累效應(yīng)）；7、積累龐大的客戶群后再開發(fā)其它延伸性服務(wù)。

　　存房時(shí)間差所帶來的收益是指45天的免租期內(nèi)的租金。從簽合同拿到房子到將房子租出去，房屋理財(cái)公司們?cè)谂Υ蛞粋€(gè)時(shí)間差。很簡(jiǎn)單，越早一天租出去，公司也就可以拿到越多一天的租金。但這是一個(gè)非常不確定的利潤點(diǎn)，畢竟拿到房子立馬就能租出去的機(jī)會(huì)是有限的。據(jù)金世來同學(xué)介紹，在正誠存的房產(chǎn)平均可以在15天左右出租成功，那免租期內(nèi)剩余的30天租金就是收益了。

　　相比于傳統(tǒng)中介的“一錘子買賣”，“房屋理財(cái)”的一大業(yè)務(wù)特色是，將物業(yè)拿來長(zhǎng)期經(jīng)營，而不是一旦租出去就不管了。經(jīng)營的目的當(dāng)然關(guān)鍵在于賺取更大利潤。正誠房屋理財(cái)正是通過對(duì)業(yè)主的全年全程服務(wù)，增加了客戶的粘度創(chuàng)造更多的續(xù)約利潤。據(jù)了解在正誠房屋銀行存房的業(yè)主來年續(xù)約率高達(dá)90%以上，正是因?yàn)檫@種滾雪球的效應(yīng)不斷的擴(kuò)大租賃市場(chǎng)的占有率。

　　為了有個(gè)更高的出租價(jià)格，房屋理財(cái)公司在接手房屋后，會(huì)對(duì)房屋狀況做一些改善。例如說，一套三房吉屋(即不帶家具)的房子，出租價(jià)格可能在每月3000元，房屋理財(cái)公司會(huì)根據(jù)租戶的需求，配置一些家私家具，租價(jià)可能就上漲好幾百塊。這個(gè)利潤是房屋理財(cái)公司所得。這種吉屋配家私的服務(wù)，在正誠的業(yè)務(wù)中也較為普遍。

　　有不少業(yè)務(wù)是從毛坯房階段開始的。例如一位業(yè)主在寶安中心區(qū)投資了一套二居室用作出租，拿到房子鑰匙后，這位業(yè)主便找了一家房屋理財(cái)公司。房屋理財(cái)公司憑借本身對(duì)租賃市場(chǎng)的專業(yè)把握，對(duì)房屋裝修、家私配備等都給出詳細(xì)評(píng)估。在與業(yè)主達(dá)成共識(shí)后，房屋理財(cái)公司全程負(fù)責(zé)了從材料采集、裝修施工到家具家私采購等工作。業(yè)主僅需每月按時(shí)收取租金即可。

　　作為一種新的業(yè)務(wù)模式，在創(chuàng)新中尋找利潤點(diǎn)是金世來他們正在做的。正誠房屋理財(cái)定位致力于打造全方位VIP私人房屋管理專家服務(wù)，會(huì)根椐客戶的不同的服務(wù)需求，來制定個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容。另外正誠房屋理財(cái)憑借與銀行在租賃業(yè)務(wù)上的合作平臺(tái)，一種新的關(guān)于金融服務(wù)的嘗試正在醞釀中。金世來介紹，銀行理財(cái)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群與擁有出租物業(yè)、經(jīng)濟(jì)條件較好的業(yè)主是吻合的。稍后正誠將考慮與中國建設(shè)銀行共享客戶資源，開拓更多的盈利渠道。

本項(xiàng)目榮獲首屆“博商杯”商業(yè)模式設(shè)計(jì)大賽一等獎(jiǎng)

發(fā)展前景及融資需求

　　“房屋理財(cái)”服務(wù)在外國盛行已久。國內(nèi)市場(chǎng)上，自從貴州省貴陽市于2000年5月9日在全國率先推出“房屋銀行”這種全新的房屋租賃模式之后，國內(nèi)北京、上海，深圳等幾個(gè)城市也逐漸興起。然而在深圳，在房屋理財(cái)領(lǐng)域還沒有形成真正的具有領(lǐng)頭羊性質(zhì)的企業(yè)。

　　現(xiàn)實(shí)情況卻是，租房目前仍然是解決城市人口住房難的一個(gè)重要手段。我國目前依靠租房解決住房問題的城市人口大約有三分之一。尤其是流動(dòng)人口密集的城市，租房居住的人口所占的比重更大。椐深圳市租賃協(xié)會(huì)2009年的一組數(shù)據(jù)表明：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和外來人口的迅猛增長(zhǎng)，深圳已形成全國最大的房屋租賃市場(chǎng)，租賃總面積達(dá)2.3億平方米，年租金交易額達(dá)400億元，約占深圳市GDP7.8%，租房居住人數(shù)超過1100萬，房屋租賃業(yè)逐步發(fā)展為深圳市一個(gè)新興的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　因此，對(duì)于深圳這樣一個(gè)以流動(dòng)暫住人口占人口比例重頭戲的城市，“房屋銀行”在深圳的發(fā)展前景廣闊，市場(chǎng)潛力巨大。

1、從城市特點(diǎn)來看，深圳是一個(gè)以流動(dòng)人口為主體的城市，現(xiàn)居住人口中有近80%是流動(dòng)人口，并且每年需要租房的群體在不斷增加，這意味著“房屋銀行”潛在的客戶群體在增加。另一方面，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，手中持有閑置物業(yè)同時(shí)又沒有更多的時(shí)間精力去進(jìn)行管理的業(yè)主大有人在，這又為“房屋銀行”所需的房源提供了保障。

2、房屋理財(cái)行業(yè)已經(jīng)有10年的歷史，已經(jīng)形成完備的行業(yè)運(yùn)作管理模式，也有著豐富的相關(guān)從業(yè)人員儲(chǔ)備，為“房屋銀行”的發(fā)展壯大提供了良好的行業(yè)沃土。

3、“房屋銀行”的模式與政府提出的“加強(qiáng)對(duì)城市出租屋管理”要求不謀而合。深圳人口的流動(dòng)性打決定了出租屋管理的復(fù)雜性和難度性，而“房屋理財(cái)”的突出特點(diǎn)——委托全過程跟進(jìn)式管理在一定程度上減輕了政府對(duì)出租屋管理的壓力。相信這一模式將來會(huì)得到政府相關(guān)政策的支持。

4、由于租金等費(fèi)用都是采用現(xiàn)金現(xiàn)時(shí)收取，而支付給業(yè)主的費(fèi)用是由45天免租期結(jié)束后，即簽訂存房合同后的第46天支付。從而保證了公司現(xiàn)金流的安全。同時(shí)相對(duì)于傳統(tǒng)房屋中介業(yè)而言，“房屋銀行”在場(chǎng)地、人員、辦公等運(yùn)營成本上較低。

正誠房屋理財(cái)是深圳市租賃行業(yè)協(xié)會(huì) 理事單位

　　話雖如此說，一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，房屋理財(cái)公司要想在租賃市場(chǎng)分一杯羹，追根溯源還是要從傳統(tǒng)中介手中爭(zhēng)奪業(yè)主資源。一個(gè)業(yè)主畢竟不需要兩家功能趨同的中介，而在目前的狀況下，資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)勢(shì)必更為激烈。如何與傳統(tǒng)大鱷決戰(zhàn)是房屋理財(cái)公司不可繞開的戰(zhàn)略考慮。

　　這種新的租賃模式，以為業(yè)主提供穩(wěn)定收益、完善管理服務(wù)為特色，但也正是為了實(shí)現(xiàn)這樣的目的，房屋理財(cái)公司承擔(dān)著更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。不可避免的事情會(huì)有很多，比如說45天免租期過去了，房子仍滯留在手中；承諾租賃一年的租戶中途提前退租，可能還逃掉當(dāng)月租金；租客惡意拖欠租金；房屋管理成本控制不當(dāng)?shù)鹊取?/p>

　　金世來同學(xué)認(rèn)為目前正誠最大的發(fā)展瓶頸在于沒有在這個(gè)新興的行業(yè)中樹立出具有較大規(guī)模影響力的品牌。參加“博商杯”商業(yè)模式設(shè)計(jì)大賽也是希望通過這次比賽讓更多的同學(xué)了解這一商業(yè)模式，聽取同學(xué)們的意見和建議的同時(shí)也希望能尋求到對(duì)此感興趣的同學(xué)一起合作。通過出讓股份的形式吸引資金注入，從而擴(kuò)大營業(yè)范圍，加快加大市場(chǎng)覆蓋率，同時(shí)加大品牌宣傳力度擴(kuò)大品牌影響力，使正誠成為房屋理財(cái)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)，爭(zhēng)取市場(chǎng)話語權(quán)。另一方面不斷拓寬社會(huì)資源的獲取渠道，與已經(jīng)具有巨大品牌影響力的組織、企業(yè)合作，例如大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)等，借此整合全產(chǎn)業(yè)鏈資源，增加盈利方式拓展贏利點(diǎn)布局。經(jīng)初步估算目前大概所需引入資金一千萬左右，如果對(duì)此模式感興趣的同學(xué)，可以直接與金世來同學(xué)聯(lián)系，商榷具體合作事宜。